依房改政策购房但末取得产权,职工出国辞职特殊约定生效
中国领先法律顾问

依房改政策购房但末取得产权,职工出国辞职特殊约定生效

时间:2022-11-24 来源:

依房改政策购房但末取得产权,职工出国辞职特殊约定生效

【案情】刘某与戈某1991年4月后一直租住在刘某所在公司的一套二居室住房内,该房屋位于市,系该公司的自管公房。1992年,该公司依据房改有关政策,开始向本单位职工出售住房。1993年2月27日,刘某向该公司交纳了购房预付款2000元。1993年6月,刘某因出国访友,曾与该公司签定协议约定:“停薪留职期满不归,按自动离职处理,并按公司规定,退出公司的住房,同时办理有关手续。”1993年8月,刘某回国。该公司发给刘某9月和10月两个月工资,停发了刘某11月份的工资。同年12月15日,刘某向该公司交纳了购房款7773.70元及公共维修基金804.45元,尚欠部分购房款1396.24元未交纳。但双方均承认当时签定了购房协议,且未到房地权属登记机关办理房屋权属转移登记手续,刘某也未取得房屋所有权证。此后,该公司未向刘某收取房屋租金。

1994年初,刘某再次出国并自行辞职,诉争房由刘某的妹妹一家居住。1997年7月,该公司以刘某1993年出国未归,1994年回国后自行辞职,迁往国外定居,诉争房长年空闲,刘某亦未按期交纳房租为由向宣武区法院起诉,要求刘某腾房并补交欠租。刘某答辩认为,1993年该公司实行房屋改革,其已将诉争房购买,其与该公司不存在房屋租赁关系,其亲属有权使用该房,不同意该公司的诉讼请求。

【审判】

宣武法院经审理认为,刘某原系该公司职工,并在该公司售房时出资购买其租住之房,该行为属双方真实意思表示,未违反法律规定。刘某交纳房价款,该公司亦已收取,双方买卖关系即已确立,且事实上在刘某向该公司交纳了购房款之后,该公司已停止收取刘某租金,双方的租赁关系即已自动解除。在刘某出国辞职后,该公司以刘某空闲房屋及未交纳租金为由,要求腾房及补交租金没有法律依据,不予支持。判决:驳回该公司要求刘某腾房及补交欠租的诉讼请求。

一审判决后,该公司不服,以刘某尚未取得诉争房的所有权为由,向本院提起上诉,坚持其原诉请求。

二审经审理认为:刘某原为该公司职工,并依照有关规定交纳了全部的购房款及维修基金,故双方之间已不存在承租关系,其买卖关系已经确立,现该公司因刘某辞职而要求其腾房,没有法律依据。判决:驳回上诉,维持原判。

二审判决后,该公司不服,仍以原诉讼理由向北京市中级人民法院申请再审。

再审法院经审理认为:虽然刘某于1993年12月交纳了该房的大部分购房款及公共维修基金,但刘某在该公司售房过程中,自行辞职出国,并在出国前,就房屋问题与该公司另有约定。现刘某巳自行离职,应按其与该公司的约定将诉争房退还该公司。该公司亦应按约定将刘某交付的购房款及公共维修基金退还刘某。现居住人刘某的妹妹一家既非该诉争房的承租人,又非刘某之共居人口,居住该诉争房没有法律依据,其住房问题应自行解决。刘某在第一次出国后,虽中途回国,但并未继续在该公司工作,故刘某一方在再审中称,该案不适用刘某与该公司之约定的辩解,缺乏法律依据。原判驳回该公司要求刘某一方腾房的诉讼请求错误,再审予以纠正。该公司再审要求判决刘某一方退还房屋理由正当,再审予以支持。判决:一、撤销本院一、二审判决;二、刘某及其妹妹一家于本判决生效后三十日内将该二居室腾空,交还该公司;三、该公司于本判决生效后三十日内退还刘某购房款9773.7元及公共维修基金804.45元。

再审判决后,北京市人民检察院以再审判决认定事实有误,适用法律不当为由,提出抗诉。

北京市中级人民法院再审认为,刘某交付了大部分购房款及公共维修基金,但其并未取得诉争房屋的所有权,购房行为并未完成。刘某自行辞职出国,其应依双方协议,将诉争房屋退还该公司。原再审判决认定事实清楚、适用法律正确,故判决维持了原再审判决。

【评析】

本案涉及职工依据国家房改政策购房,在未交齐购房款、未取得产权证的情况下,辞职出国,该购房行为应否认定已完成的问题。本案一波四折,经历了一审、二审、再审、抗诉再审四次开庭审理,已经穷尽了当事人的所有诉权。该案的判决历程是,一审和二审判决刘某胜诉,再审和抗诉后的再审判决刘某所在公司胜诉。关于本案要解决以下两个问题:

一是刘某和公司签定协议的效力。本案中,1993年6月,刘某因出国访友,曾与该公司签定协议约定:“停薪留职期满不归,按自动离职处理,并按公司规定,退出公司的住房,同时办理有关手续。”首先,此协议是当事人双方的真实意思表示,而且内容也合法,显然该协议有效。其次,1993年8月刘某回国后,该公司发给刘某9月和10月两个月工资,停发了刘某11月份的工资。这说明刘某又开始了新一轮的停薪留职行为,那么,对于同一行为,双方当事人已经有过约定,也就是说,原来有关的停薪留职时的约定重新启动。换句话说,单位对刘某享有使用权的房屋可以收回。

二是,刘某对房屋只享有使用权。就本案而言,尽管刘某向该公司交纳了购房款7773.70元及公共维修基金804.45元,但双方还未到房地权属登记机关办理房屋权属转移登记手续,刘某也未取得房屋所有权证。事实上,1993年时的房改政策是在福利分房的前提下,按照内部职工的条件办理售房,售房价格低于成本价,实际上出售给职工的是房屋的永久使用权而非产权。售房完成的标志是印花税与转让金的交付完毕,本案的购房契约并未履行完毕。

综上所述,笔者认为,公司要求刘某一方腾房的理由正当,应维持本案再审判决。

依房改政策购房但末取得产权,职工出国辞职特殊约定生效

时间:2022-11-24 来源:

依房改政策购房但末取得产权,职工出国辞职特殊约定生效

【案情】刘某与戈某1991年4月后一直租住在刘某所在公司的一套二居室住房内,该房屋位于市,系该公司的自管公房。1992年,该公司依据房改有关政策,开始向本单位职工出售住房。1993年2月27日,刘某向该公司交纳了购房预付款2000元。1993年6月,刘某因出国访友,曾与该公司签定协议约定:“停薪留职期满不归,按自动离职处理,并按公司规定,退出公司的住房,同时办理有关手续。”1993年8月,刘某回国。该公司发给刘某9月和10月两个月工资,停发了刘某11月份的工资。同年12月15日,刘某向该公司交纳了购房款7773.70元及公共维修基金804.45元,尚欠部分购房款1396.24元未交纳。但双方均承认当时签定了购房协议,且未到房地权属登记机关办理房屋权属转移登记手续,刘某也未取得房屋所有权证。此后,该公司未向刘某收取房屋租金。

1994年初,刘某再次出国并自行辞职,诉争房由刘某的妹妹一家居住。1997年7月,该公司以刘某1993年出国未归,1994年回国后自行辞职,迁往国外定居,诉争房长年空闲,刘某亦未按期交纳房租为由向宣武区法院起诉,要求刘某腾房并补交欠租。刘某答辩认为,1993年该公司实行房屋改革,其已将诉争房购买,其与该公司不存在房屋租赁关系,其亲属有权使用该房,不同意该公司的诉讼请求。

【审判】

宣武法院经审理认为,刘某原系该公司职工,并在该公司售房时出资购买其租住之房,该行为属双方真实意思表示,未违反法律规定。刘某交纳房价款,该公司亦已收取,双方买卖关系即已确立,且事实上在刘某向该公司交纳了购房款之后,该公司已停止收取刘某租金,双方的租赁关系即已自动解除。在刘某出国辞职后,该公司以刘某空闲房屋及未交纳租金为由,要求腾房及补交租金没有法律依据,不予支持。判决:驳回该公司要求刘某腾房及补交欠租的诉讼请求。

一审判决后,该公司不服,以刘某尚未取得诉争房的所有权为由,向本院提起上诉,坚持其原诉请求。

二审经审理认为:刘某原为该公司职工,并依照有关规定交纳了全部的购房款及维修基金,故双方之间已不存在承租关系,其买卖关系已经确立,现该公司因刘某辞职而要求其腾房,没有法律依据。判决:驳回上诉,维持原判。

二审判决后,该公司不服,仍以原诉讼理由向北京市中级人民法院申请再审。

再审法院经审理认为:虽然刘某于1993年12月交纳了该房的大部分购房款及公共维修基金,但刘某在该公司售房过程中,自行辞职出国,并在出国前,就房屋问题与该公司另有约定。现刘某巳自行离职,应按其与该公司的约定将诉争房退还该公司。该公司亦应按约定将刘某交付的购房款及公共维修基金退还刘某。现居住人刘某的妹妹一家既非该诉争房的承租人,又非刘某之共居人口,居住该诉争房没有法律依据,其住房问题应自行解决。刘某在第一次出国后,虽中途回国,但并未继续在该公司工作,故刘某一方在再审中称,该案不适用刘某与该公司之约定的辩解,缺乏法律依据。原判驳回该公司要求刘某一方腾房的诉讼请求错误,再审予以纠正。该公司再审要求判决刘某一方退还房屋理由正当,再审予以支持。判决:一、撤销本院一、二审判决;二、刘某及其妹妹一家于本判决生效后三十日内将该二居室腾空,交还该公司;三、该公司于本判决生效后三十日内退还刘某购房款9773.7元及公共维修基金804.45元。

再审判决后,北京市人民检察院以再审判决认定事实有误,适用法律不当为由,提出抗诉。

北京市中级人民法院再审认为,刘某交付了大部分购房款及公共维修基金,但其并未取得诉争房屋的所有权,购房行为并未完成。刘某自行辞职出国,其应依双方协议,将诉争房屋退还该公司。原再审判决认定事实清楚、适用法律正确,故判决维持了原再审判决。

【评析】

本案涉及职工依据国家房改政策购房,在未交齐购房款、未取得产权证的情况下,辞职出国,该购房行为应否认定已完成的问题。本案一波四折,经历了一审、二审、再审、抗诉再审四次开庭审理,已经穷尽了当事人的所有诉权。该案的判决历程是,一审和二审判决刘某胜诉,再审和抗诉后的再审判决刘某所在公司胜诉。关于本案要解决以下两个问题:

一是刘某和公司签定协议的效力。本案中,1993年6月,刘某因出国访友,曾与该公司签定协议约定:“停薪留职期满不归,按自动离职处理,并按公司规定,退出公司的住房,同时办理有关手续。”首先,此协议是当事人双方的真实意思表示,而且内容也合法,显然该协议有效。其次,1993年8月刘某回国后,该公司发给刘某9月和10月两个月工资,停发了刘某11月份的工资。这说明刘某又开始了新一轮的停薪留职行为,那么,对于同一行为,双方当事人已经有过约定,也就是说,原来有关的停薪留职时的约定重新启动。换句话说,单位对刘某享有使用权的房屋可以收回。

二是,刘某对房屋只享有使用权。就本案而言,尽管刘某向该公司交纳了购房款7773.70元及公共维修基金804.45元,但双方还未到房地权属登记机关办理房屋权属转移登记手续,刘某也未取得房屋所有权证。事实上,1993年时的房改政策是在福利分房的前提下,按照内部职工的条件办理售房,售房价格低于成本价,实际上出售给职工的是房屋的永久使用权而非产权。售房完成的标志是印花税与转让金的交付完毕,本案的购房契约并未履行完毕。

综上所述,笔者认为,公司要求刘某一方腾房的理由正当,应维持本案再审判决。

企业法律顾问律师顾问公司法律顾问法务顾问常年法律顾问

立即联系